Exemple réel — rapport complet d'analyse d'un terrain à Saint-Michel-des-Saints (lot 6143078) : cotes de crue, LiDAR, superficie hors zone, chemins réglementaires — profil zone inondable

Sites de référence — Tableau 6.8.1

Lac Kaiagamaccote 364,91 m

430 mRETENU

Centre de ski364,69 / 365,04 / 365,34 m

1,30 km

Pont route 131365,50 / 365,78 / 366,08 m

1,38 km

Station 050119363,91 / 364,31 / 364,66 m

3,81 km

Pont amont365,97 / 366,17 / 366,47 m

4,02 km

Pont-route aval363,52 / 363,90 / 364,28 m

4,19 km

3×

Lac Kaiagamac est 3 fois plus proche du lot que Centre de ski, le 2e site le plus près

±0,3 m

écart de datum testé (CGVD28/CGVD2013) — voir sensibilité section 1

1. Verdict

Fourchette de superficie exploitable (au-dessus de la cote de crue) :

Scénario	Surface	Méthode	Confiance
Plancher	223 m² (20,6 %)	Correction datum −0,3 m (scénario CGVD2013 défavorable)	Moyenne
Probable	249 m² (23,0 %)	Cote réglementaire brute, aucune correction de datum appliquée	Faible
Plafond	268 m² (24,8 %)	Correction datum +0,3 m (scénario favorable)	Moyenne

La lecture. Le site de référence retenu est Lac Kaiagamac (cote 364,91 m), le plus proche des 6 sites du tableau 6.8.1 par distance fluviale — 3× plus proche que le 2^e site le plus près. Ce site publie une cote unique plutôt qu'une répartition par période de récurrence, donc la classification se limite à deux catégories : sous la cote (exclusion) et au-dessus (hors zone réglementée).

Au datum de référence (aucune correction), 23,0 % du lot (249 m²) se classe au-dessus de la cote. Seulement 4 % de la superficie tombe dans la bande d'incertitude de ±0,3 m autour du seuil : le relief marque une rupture nette près de la cote. La fourchette testée reste étroite — 223 m² au plancher, 268 m² au plafond — et le verdict ne bascule dans aucun scénario de datum. Ce chiffre est exploitable dès maintenant, sous réserve de la confirmation légale par arpenteur.

OK Site de référence identifié et distance calculée par chaînage fluvial générique (chainage.py, référentiel calé sur les ponts du tableau 6.8.1 ; validé à ±25 m sur les lots de contrôle du chantier).
OK Couverture MNT LiDAR à 100 % sur l'emprise du lot — aucune cellule sans donnée.
À VÉRIFIER Datum vertical des cotes du règlement (CGVD28 vs CGVD2013) non confirmé — écart régional possible de 0,2 à 0,5 m, décisif à cette marge.
À VÉRIFIER Répartition 0-20 ans / 20-100 ans introuvable pour le site Lac Kaiagamac — impossible de confirmer si la portion « hors zone » est en fait en zone à immunisation (art. 13.6) plutôt qu'entièrement hors réglementation.

2. Lecture du secteur

2.1 Le site de référence

Le règlement de zonage liste 6 sites de mesure le long de la rivière Matawin, chacun avec sa propre cote. Le site applicable n'est pas choisi à vol d'oiseau mais par chaînage fluvial — la position du lot le long du cours d'eau : Lac Kaiagamac ressort comme le site pertinent, à 430 m de distance fluviale du lot.

2.2 La sensibilité au datum

Le relief de ce lot marque une rupture nette près du seuil réglementaire : une variation de 0,3 m — l'ordre de grandeur d'un écart de datum non résolu — ne fait passer la surface exploitable que de 20,6 % à 24,8 %. La bande d'incertitude reste sous 10 % du lot dans tous les scénarios testés : le résultat est structurellement robuste au datum.

3. Les plays

3.1 Vente transparente en l'état

Capital requis

0 $ — aucun investissement préalable

Délai réaliste

Immédiat

Valeur de sortie

Prix ancré usage récréatif (accès à l'eau, baignade, pêche)

Marge nette estimée

Non applicable — pas un play d'amélioration

LE risque qui tue ce play : laisse sur la table la valeur du 23 % potentiellement exploitable — approprié seulement si l'acheteur cible ne valorise pas le droit de construire.

3.2 Arpentage + demande d'exclusion partielle (art. 6.8.5) RECOMMANDÉ

Capital requis

3 000-6 000 $ (arpentage) + démarche municipale

Délai réaliste

4-8 mois

Valeur de sortie

Confirmation légale de 223-268 m² hors zone réglementée

Marge nette estimée

Positive — même le plancher (223 m²) dépasse le seuil de ~200 m²

LE risque qui tue ce play : le plancher testé (223 m²) reste au-dessus du seuil de rentabilité estimé (~200 m²) dans tous les scénarios de datum — le risque résiduel est la répartition 0-20/20-100, qui pourrait reclasser la portion hors zone en zone à immunisation (art. 13.6).

3.3 Portage — confirmation datum avant décision

Capital requis

0 $ — un appel à la MRC Matawinie

Délai réaliste

1-3 semaines

Valeur de sortie

Précise la fourchette 223-268 m² — utile mais non bloquant pour ce lot

Marge nette estimée

Évite un arpentage prématuré sur la mauvaise hypothèse de datum

LE risque qui tue ce play : aucun — coût nul ; son seul défaut est de ne pas être décisif pour ce lot.

Classement final

Rang	Play	Rendement/risque	Justification
1	3.2 Arpentage + exclusion partielle	Favorable	Le plancher (223 m²) dépasse le seuil de rentabilité dans tous les scénarios de datum — la marge ne dépend pas du play 3.3.
2	3.3 Portage — confirmation datum	Favorable	Coût nul et utile pour préciser le chiffre, mais non bloquant ici — la décision d'arpenter tient sans lui.
3	3.1 Vente transparente en l'état	Sous-optimal	Simple et sans risque, mais abandonne la valeur du 23 % potentiellement exploitable.

Play recommandé : 3.2 Arpentage + exclusion partielle. La fourchette de ce lot est étroite et son plancher dépasse déjà le seuil de rentabilité : l'arpentage se justifie sans attendre la confirmation du datum, qui peut se faire en parallèle (play 3.3).

4. L'acheteur type (déduit)

Profil probable compte tenu de la nature du lot (visé par la zone inondable réglementaire Vb-5, secteur riverain de la rivière Matawin) : un acheteur cherchant un accès privé à l'eau pour usage récréatif personnel — baignade, pêche, canot — plutôt qu'un projet de construction. Le potentiel de 23 % exploitable (sous réserve) élargit l'angle de vente vers un acheteur qui envisage éventuellement une petite structure secondaire une fois le datum confirmé, sans en faire une condition d'achat.

Ce que ça implique pour l'annonce : divulgation complète de la contrainte inondable dès la première ligne (protection légale), avec mention du potentiel hors zone comme argument secondaire une fois validé — pas comme promesse.

5. Plan d'exécution — 30 jours

Confirmer le datum vertical

Appel au service d'urbanisme de la MRC Matawinie — gratuit — précise un résultat déjà robuste (20,6 % à 24,8 % selon le scénario).
Obtenir le Plan 4 — Délimitation des zones inondables

Demande directe à l'urbanisme de Saint-Michel-des-Saints — gratuit — confirme si une répartition 0-20/20-100 ans existe pour le secteur Lac Kaiagamac malgré son absence des sources publiques consultées.
Mandater un arpenteur-géomètre

3 000-6 000 $ — justifié dès maintenant, le plancher dépassant le seuil de rentabilité dans tous les scénarios de datum — transforme la fourchette 223-268 m² en superficie légalement opposable.
Mettre à jour l'annonce de vente

Aucun coût — intégrer le résultat confirmé (ou la fourchette, si non résolue) à la divulgation de la contrainte inondable existante.

6. Angles morts

Datum vertical : non confirmé — action : appel MRC Matawinie (voir action 1).
Répartition 0-20/20-100 ans pour Lac Kaiagamac : absente des sources publiques consultées — action : demande directe à l'urbanisme de Saint-Michel-des-Saints (voir action 2).
LiDAR = surface, pas nécessairement sol nu : sous couvert forestier dense, le MNT peut capter la canopée plutôt que le terrain réel — à vérifier lors du relevé d'arpentage.
Méthode d'application du site le plus proche : le règlement ne précise pas explicitement s'il faut appliquer la cote du site le plus proche telle quelle ou interpoler entre sites adjacents — les deux approches donnent des résultats voisins pour les lots validés du chantier, mais ce n'est pas garanti pour tous les lots.
Carte de ce rapport : produite des données réelles — MNT LiDAR 1 m, polygone cadastral exact et contexte OSM (carte « survey » du pipeline). La position de l'isoligne de cote affichée reste tributaire du datum vertical à confirmer.

Lot 6143078